A alienação fiduciária de coisa imóvel está regulada na Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, notadamente em seu Capítulo II (arts. 22 a 33).
Esta lei a define como sendo o negócio jurídico pelo qual o devedor (fiduciante), com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor (fiduciário) da propriedade resolúvel de coisa imóvel.
A contratação do referido negócio jurídico não é privativa das entidades que operam no Sistema Financeiro Imobiliário, sendo permitido que qualquer pessoa física ou jurídica o contrate.
Para constituição da propriedade fiduciária de coisa imóvel é necessário que se faça o registro do contrato que lhe serve de título no Registro de Imóveis competente, quando ocorrerá o desdobramento da posse, tornando-se o devedor possuidor direto e o credor possuidor indireto da coisa imóvel.
Quanto aos requisitos obrigatórios do contrato, o art. 24 da lei em comento assim dispõe:
Art. 24. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá:
I – o valor do principal da dívida;
II – o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário;
III – a taxa de juros e os encargos incidentes;
IV – a cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição;
V – a cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária;
VI – a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão;
VII – a cláusula dispondo sobre os procedimentos de que trata o art. 27.
Ocorrendo o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se a propriedade fiduciária do imóvel, sendo que o fiduciário fornecerá, no prazo de 30 dias, contados da data de liquidação da dívida, o respectivo termo de quitação ao fiduciante, sob pena de multa em favor deste, equivalente a meio por cento ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato. O termo de quitação será apresentado ao Oficial do Registro de Imóveis competente, o qual efetuará o cancelamento do registro da propriedade fiduciária.
No entanto, vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
Para os fins de constituição em mora, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de 15 dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.
A mencionada intimação será feita pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.
Encontrando-se o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.
No caso de ser purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária, hipótese em que o oficial do Registro de Imóveis, nos 3 dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.
Todavia, se decorrido o prazo de 15 dias sem a purgação da mora, o oficial do Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.
Consolidada a propriedade em nome do fiduciário, este promoverá público leilão para a alienação do imóvel, no prazo de 30 dias, a contar do registro da consolidação.
Se, no primeiro público leilão, o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, será realizado o segundo leilão, nos 15 dias seguintes, no qual será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.
Nos 5 dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobrar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos, fato esse que importará em recíproca quitação.
Ressalta-se, ainda, que o fiduciante responde pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.
Por fim, anota-se que na hipótese de insolvência do fiduciante, fica assegurada ao fiduciário a restituição do imóvel alienado fiduciariamente, na forma da legislação pertinente.
Núcleo Civil
Wiliam Weber
OAB/SC: 45.559
DJE Advogados Associados
Fonte: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L9514.htm