No dia-a-dia nos deparamos com muitas pessoas com dúvidas a respeito da escrituração pública na aquisição de imóvel. Para a maioria das pessoas a compra de sua “casa” é uma das maiores realizações pessoais na vida, contudo, para que esse sonho não se torne um pesadelo é necessário se munir de alguns documentos que tragam segurança jurídica ao negócio.
Ao receber o sinal da compra do imóvel, o primeiro passo é procurar um tabelionato para que este lhe oriente de toda a documentação necessária para a realização da escritura pública de compra e venda do imóvel.
Importante frisar ao tabelião, para mencionar todas as certidões negativas da pessoa e do imóvel no documento, não dispensando nenhuma. Citamos como as mais importantes: Certidão negativa de débitos federais, previdenciários, estaduais, municipais, certidão negativa de débitos e ações trabalhistas, de falência, da Justiça Estadual e Federal, tanto do proprietário como do seu cônjuge, se for o caso.
Após efetuar a escritura pública junto ao tabelião, é necessário que este documento seja levado a Registro junto ao ofício de Registro de Imóveis competente àquele município, somente após este registro efetivado é que a propriedade do imóvel se transfere por definitivo.
A exemplo, se uma pessoa possui a escritura pública de compra e venda de um imóvel, porém não registrá-la, esta não possui a efetiva propriedade do imóvel.
Tal situação, pode colocar o comprador de boa-fé em risco, pois enquanto a escritura não for registrada e o vendedor do imóvel agir de má-fé, vendendo o imóvel novamente a um terceiro, este por sua vez, registrá-la, será ele o “proprietário do imóvel”. Nesse sentido, dispõe o artigo 1.227 do Código Civil: “os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por ato entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos.”.
O artigo 1.245, do mesmo diploma legal, dispõe o seguinte:
“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
- 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como o dono do o imóvel”.
O Superior Tribunal de Justiça, em julgamento do Recurso Especial nº 104200-SP, assim se manifestou em caso idêntico:
“A só e só circunstância de ter havido boa-fé do comprador não induz a que se anule o registro de uma outra escritura de compra e venda em que o mesmo imóvel foi vendido a uma terceira pessoa que o adquiriu também de boa-fé. Se duas distintas pessoas, por escrituras diversas, comprarem o mesmo imóvel, a que primeiro levar a sua escritura a registro é que adquirirá o seu domínio. É o prêmio que a lei confere a quem foi mais diligente. Recursos conhecidos e providos.”
Assim, a simples escritura não garante ao futuro proprietário a propriedade do imóvel. Existe a necessidade de levá-la a registro, cumprindo à todas as obrigações e exigências feitas pelo Registro de Imóveis para a efetiva transferência do imóvel.
Quanto a obrigatoriedade da realização de escrituração pública para a compra e venda do imóvel, esta é dispensada quando a operação envolver valor inferior a 30 vezes o salário mínimo vigente do país, podendo ser realizada por instrumento particular, caso contrário, deve-se lavrar a respectiva escritura pública de compra e venda.
É o que diz o artigo 108 do Código Civil: “Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”
Em qualquer caso – escritura pública ou instrumento particular) – é necessário que seja realizado o registro. Sem isso, não há transferência efetiva da propriedade do imóvel.
Caso o indivíduo possuir dúvidas ou insegurança quando da formalização do documento, importante buscar uma orientação jurídica específica para conferência do teor do documento, assim lhe garantindo toda a segurança jurídica do negócio realizado.
Setor Societário
Keila Kauana Hoffmann
DJE Advogados Associados