O art. 1.071 do novo Código de Processo Civil, ao acrescentar o art. 216-A no Capítulo III do Título V da Lei nº. 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), passou a admitir a realização de usucapião extrajudicial.
Contudo, cabe ressaltar que esta inovação legislativa não criou uma obrigação para aquele que está interessado em adquirir um bem por usucapião, que poderá optar livremente entre ingressar com uma ação judicial ou realizar pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, desde que preenchidos os requisitos legais. Sendo a via extrajudicial a opção da parte, esta deverá, obrigatoriamente representado por advogado, protocolar o pedido perante o Cartório de Registro de Imóveis do local onde o bem estiver situado.
Neste sentido, dispõe o caput do referido art. 216-A:
Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:
(…)
O pedido administrativo de usucapião deverá ser instruído com os documentos previstos nos incisos I a IV do art. 216-A da Lei de Registros Públicos.
O primeiro documento indispensável é a ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias.
Outro documento é a planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes. É na planta que os confinantes e os titulares de direitos reais sobre os bens confinantes expressam sua concordância com a usucapião.
Entretanto, se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância, conforme bem especifica o § 2º do referido art. 216-A.
Frise-se ainda, que acompanhará o requerimento as certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente, o justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.
O oficial de registro de imóveis autuará o pedido, prorrogando-se o prazo da prenotação até o seu acolhimento ou rejeição, bem como dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido.
Também incumbirá ao oficial de registro de imóveis promover a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias.
Ademais, para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas, de ofício, diligências pelo oficial de registro de imóveis.
Transcorridos os prazos para manifestação, sem pendencias de diligencias e estando em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso.
Estabelece, por sua vez, o § 7º do art. 216-A da Lei nº. 6.015/1973 que, em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida previsto nos arts. 198 e seguintes do mesmo diploma legal.
Todavia, se ao final das diligências, a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido extrajudicial, o que não impede o interessado de ajuizar ação de usucapião.
Por fim, havendo impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum.
Núcleo Cível
Wiliam Weber
Advogado – OAB/SC: 45.559